长三角一体化示范区及周边乡村调研小记（七）——计家墩村 2024-04-03
一、基本情况
（1）地理位置：计家墩村位于江苏省昆山市锦溪镇南部，临近同周公路与锦商公路，向南通过锦商公路2公里即到达上海，向北通过长江路可直达昆山市区，地理位置优越（图1）。锦溪镇计家墩自然村是典型的江南传统村落，村域总面积约1.56平方公里（图2）。
图1：计家墩村区位图
图2：计家墩村鸟瞰图
（2）人口产业：计家墩村由2个自然村组成，共12个村民小组，改造为理想村之前总人口1097人，2015年进行理想村的打造，整个自然村村民整体搬迁到锦溪镇。计家墩村第一产业以农业种植为主，村落有少量景观花田和一处水产养殖基地；暂无第二产业；第三产业除计家墩理想村外，还有位于村庄东侧的以江南水乡古镇文化为主题的养生项目。锦溪镇政府引入文旅机构，对计家墩村进行整村改造、规划，打造以文创和慢生活为主题的计家墩理想村。自2015年开始运营以来，计家墩理想村已聚集13家民宿，提供客房250余间，吸引近10万的年游客量，带动当地150余人就业。
（3）文化荣誉：计家墩村原是一个“城乡统筹规划的搬迁村”，2015年，计家墩自然村以美丽乡村建设为契机，引入乡伴文旅集团，以民宿集群为载本，广聚人才、汇集资源，在保存村落原生肌理风貌的基础上，规划实施计家墩理想村项目，成立了国内第一个“乡村生活共创集群”，并形成其独特的乡村文化（图3）。计家墩理想村先后获得2017年度旅游创新产品（业态）、2018年最佳田园综合体奖、2020百佳公共文化空间奖、2020龙雀奖、2020红珊瑚奖、2020中国美丽乡村、2020中国国家旅游年度臻选乡村振兴旅游目的地、2020苏州市田园小综合体示范基地、2021苏州共享农庄、2023江苏省乡村旅游业态创新示范产品等奖项。
图3：计家墩理想村入口标志
二、规划情况
（1）整体规划：《昆山市锦溪镇计家墩重点区域详细规划》对计家墩自然村的规划定位为“乡村生活共创集群”，并提出以下规划策略：以优美的田园风光和江南水乡乡村资源为特色，植入乡村旅游配套产业；突出自身特色，丰富田园生活；改造乡村聚落，打造休闲乡村；营造亲水空间，重现水乡文化；梳理村庄内部空间，发展特色乡村旅游。规划依托现状资源本底构建“一轴两心五区”的空间结构。“一轴”：乡村休闲体验轴，串联东方荡主题生态公园、计家墩新乡村生活示范区以及生态农业示范区；“两心”：理想家综合服务中心、生态休闲服务中心；“五区”：计家墩新乡村生活示范区、东方荡主题生态公园、田园观光活动区、农耕互动区、生态垂钓区（图4）。
图4：昆山市锦溪镇计家墩重点区域详细规划片区空间布局规划图
计家墩自然村片区规划用地总面积156.25公顷，其中农林用地114.03公顷，建设用地19.30公顷，自然保护与保留用地22.92公顷。其中：规划居住用地0.04公顷，公共管理与公共服务设施用地0.17公顷，商业服务业用地9.58公顷，道路与交通设施用地1.18公顷，绿地与广场用地0.31公顷，农林用地114.03公顷，自然保护与保留用地22.92公顷（图5）。
图5：昆山市锦溪镇计家墩重点区域详细规划片区土地利用总体规划图
（2）公建配套：为创造丰富的游客体验和有序的生态区域环境，规划理想村接待中心、理想集（餐饮娱乐、生活体验）、生态体验、度假静修、民宿、停车场等公共服务设施，并要求公共服务设施、市政设施、雕塑小品等各类设施风格尽量统一、相对集中，与主要出入口、道路交叉口和生态区域主要服务建筑点建立联系。各类环境设施的设计建议采用简洁明快的设计风格，并与生态区域主体建筑保持色彩饱和度与明度的一致性。
（3）乡村道路：计家墩村对外区域性交通设施基本建成，主要包括同周公路和锦商公路，均为一级公路，区域交通设施沿线按照要求预留管控距离。规划提出完善内部道路交通配置，村庄配置停车场，非后勤车辆统一停泊，由接驳车接待进入村庄或者步行进入；增设水上游线，通过水上线路感受江南水乡风情。规划车行道路宽度为6米，以沥青材质为主（图6）；人行道路（田园路、宅间路）以1.5-2米的砖石路面为主。
图6：计家墩道路
（4）市政设施：规划进行给水工程、污水工程、雨水工程、电力工程、通信工程、能源工程、环卫工程、综合防灾工程等以提升计家墩村的基础设施。给水工程采用区域供水，给水干管沿主干道路布置并兼具消防功能，配水管道沿次要道路敷设；污水工程采用雨污分流制，规划继续提高污水管网接户率，污水统一收集后排入市政污水管网与城镇污水统一处理；雨水工程结合社区内道路敷设雨水盖板沟，结合地形地势修建植草浅沟；电力工程区域用电由市政10千伏中压配网引入，电力线路均埋地敷设；通信工程结合公共建筑设置1处邮政服务站、1处通信交换机房、1处监控室，设置1处兼容4G的5G基站；能源工程采用以天然气为主、太阳能为辅的能源利用方式；环卫工程按照“村收集-镇转运-市处理”模式收集，并设置垃圾桶、垃圾箱等设施，公共厕所不低于二类水冲厕标准；综合防灾工程包括防洪排涝、消防规划、抗震规划等方面。
（5）村庄风貌与特色保护：规划对于“田、水、路、林、村”等村庄风貌要素进行整体管控。“田”的风貌方面除传统的农作物种植外，沿农田有环绕的小火车轨道、田间有田园景观设施，打造了田园观光活动区、农耕互动区；“水”的风貌方面河道水域以防护为本并实施沿岸绿化工程，堤岸宜与出水栈桥、滨水绿化等景观设施等同时考虑作适当调整（图7）；“路”的风貌方面，区域交通设施沿线按照要求预留管控距离，内部交通通过打造慢行系统、道路提升、水路交通、停车场打造进行提升完善；“林”的风貌方面村庄内林下有咖啡、轻食、休闲等利用活动。
图7：计家墩村河道景观
在村内建筑方面，民宿建筑风格应充分体现当地特色，沿路的门面应注重连续性；部分需要隔离的空间宜采取绿化隔断；建筑色调基本以浅灰至暗灰的低明度色系，彰显现代简约主义（图8）；商业开发应注重环保性，以体现当地特色为主要元素。此外，在空间形态上，遵循江南水乡布局方式，延续村庄原有肌理进行规划布置，滨水建筑可按规定程序批准后实施，沿河地块范围内形成连续的特色开敞空间与界面且与周边地块内的开放空间呼应；在环境设计上，结合建筑整体处理以创造适宜于步行且具有商业氛围的开敞空间，景点集聚型场所种植色叶乔木和灌木，环境设施和地面铺装的材料色彩采用浅灰至暗灰的低明度色系；在指标控制上，针对地块不同用地性质，制定相应的标准来控制容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度四项指标，从而营造不同的空间感受（图9）。
图8：计家墩村村民院落
图9：计家墩村村庄整体风貌
三、产业情况
计家墩村规划依据现有村庄资源，植入符合乡村业态的特色产业以引导村庄发展，结合周边条件发展乡村休闲旅游，围绕“乡村+”形成六大旅游发展模式，分别为：乡村+旅游、乡村+农业、乡村+民宿、乡村+体育、乡村+亲子、乡村+康养，围绕围绕六大旅游发展模式配套片区主导产业、特色产业及配套产业，其中：主导产业，包括文化创意、乡村旅游、休闲农业等各类业态；特色产业，包括民宿酒店、餐饮购物、体育娱乐等各类业态；配套产业，包括商务办公、健康医疗、培训会展等各类业态，新建项目业态以民宿酒店、教育研学为主（图10）。
图10：昆山市锦溪镇计家墩重点区域详细规划片区产业业态规划图
四、项目实施情况
计家墩村以“农文旅”为抓手，依托民宿集群，整合周边生态资源，大力衍生周边业态。通过与多方合作运营，撬动社会工商资本投入乡村建设。同时，通过结构化整合，重新激活农村宅基地，让乡村产业可持续发展，提升乡村多元价值。
计家墩村主打“乡村生活共创集群”概念，有各类业态30余个，其中特色民宿20余个（图11）。村内民宿由来自五湖四海的乡建投资者建设、运营，采用“民宿+”的运营模式，即在住宿的基础上，开发“吃、喝、玩、乐”等多种游客体验项目， 如“民宿+特色餐厅”、“民宿+农场”、“民宿+手工体验”和“民宿+亲子休闲”等，为游客带来沉浸式乡村体验。
其中，村庄主要实施的项目如下：
图11：计家墩理想村实施项目图
（1）计家墩村民中心：为原有村委会改造而成，是村内的公共活动空间，内部设置有会议室、党建展示、酒吧、咖啡馆、商铺和工坊等功能空间（图12、图13）。
图12：计家墩村民中心
图13：计家墩村民中心会议室
（2）江南半舍民宿：:其主理人是本地人士吴春鸣，建筑由日本“网红建筑师”青山周平设计，是一家具有浓厚质朴乡野风情的民宿。民宿将水乡的柔情与现代设计手法融合，用14间客房勾勒出“半”与“舍”的禅意空间（图14、图15）。
图14：江南半舍民宿
图15：江南半舍民宿
（3）漫舍安澜（原舍·阅水）：保留传统江南水乡的建筑色彩和材质，因拥有“前林后水”得天独厚的自然条件而得名为“阅水”（图16）。民宿特色所在是遗留的樟木林和玻璃制作的林间树屋，林下有木栈道连接树屋，并有轻食咖啡等休闲餐饮（图17）。
图16：漫舍安澜（原舍·阅水）
图17：漫舍安澜（原舍·阅水）林下玻璃房
（4）计家墩爿木民宿：位于计家墩村50号，创办人柴松郎喜爱手工木作且担任企业高级咨询顾问。民宿设计有以“檀香、酸枝、楠木、花梨”木材命名的4间客房，配置有超大厨房、宽阔客餐厅、亲水码头、邻水BBQ区等公共空间，适合6-12人的公司团建、亲子派对（图18）。
图18：计家墩爿木民宿
（5）昆山溪地阿兰若度假村落：通过践行“度假产业赋能传统景区，打造世界级旅游目的地”的目标，进行一系列的产品迭代和服务升级。“野奢度假”的设计理念贯穿于建筑的各个方面，酒店建筑采用灵动的艺术肌理，打造出充满野奢情调、不失水乡身份的度假氛围（图19）。
图19：昆山溪地阿兰若度假村落
五、运营机制
计家墩村的运营主体主要包括政府、企业和村民三方。政府通过出售土地的经营权和使用权将计家墩的土地资源进行市场化，以特许经营的方式交由企业进行生产经营活动，政府获得土地租金。同时引导私营企业、个体商户、当地村民、乡村创客等返乡就业、创业，带动计家墩的经济增长，扩大政府的财政税收。乡伴文旅集团作为主导企业主要是通过租赁村庄闲置的土地资源，将乡村可供从事生产和使用的地域空间重新整合利用，在此基础上进行住宿、旅游、社区等方面的生产经营和服务管理以获得收益。
就计家墩村的居民群体而言，主要有新老村民两大类。新村民群体主要由民宿业主、文创商户及微民宿长租业主三大部分组成。据统计，新计家墩村一共引入117位返乡人才，包含律师、医生、计算机、金融等各行各业。其中民宿业主和文创商户们从事民宿、餐饮、休闲、娱乐等多元服务业的经营工作并以此获得经营收入。老村民主要是村庄中的原住民，这些原住民主要是在当地从事农业生产的农民。锦溪镇政府在对计家墩村进行规划建设的过程中，前期通过将闲置土地资源进行集中规划和流转给企业，使当地村民获得土地流转的租金收益，企业在获得土地资源后，采取“公司+农户”的运作模式，改变以往小农户分散细碎的耕作方式，以代耕代种的方式交由当地的村民进行统一耕种，村民又通过参与农业生产获得部分收入。
六、资金情况
计家墩理想村的资金来源包括社会资本和政府投入。政府投入主要用于村庄外围的配套项目、村内基础设施和公共服务设施的建设。乡伴文旅集团负责村庄的投资开发、业态招商、维持运营等。由民宿业主、文创商户以及微民宿长租业主三大部分组成的新村民群体，自筹资金用于民宿、文创项目的建设、装修、运营等。村庄重点建设的是民宿核心区，总投资2亿元，占地面积近100亩，已开设30余家特色业态，初步形成民宿集群、特色餐饮、展览文化、手工体验等业态集聚的乡村旅游综合体。
七、特色亮点
（1）实现村民全部迁出，创新村庄开发模式。计家墩理想村项目将村民全部迁出，建设用地指标留在计家墩，原有村庄宅基地规划为商服用地。政府负责部分公建配套和基础设施的建设；引入第三方公司乡伴文旅集团，负责总体运营、部分区域的建设、整村的招商出租；村民或租客可自行进行建设、翻修等用于民宿等用途。通过政府主导、引入第三方、整村策划、轻资产租赁、民宿集群等开发模式，以“乡村生活共创集群”为总体定位、以优美的田园风光和江南水乡资源为特色 ，植入乡村旅游配套产业，打造计家墩村乡村生活示范区“乡村+X”模式，六大功能板块联动，发展特色乡村旅游，共创田园新生活；保留传统文化，传递新美学观，挖掘乡村多元价值。村内业态丰富，人们依照时令生活，春种秋收，踏实自足，是新时代归乡人的造梦点。在各具特色的民宿环境中，完备的现代设施、细致体贴的星级服务、水乡的古朴宁静，每周末均能吸引大量来自长三角地区的游客。计家墩理想村项目的成功运营，既是政府和社会资本合作共建美丽乡村的创新实践，也是乡村振兴战略的有益探索。
（2）引入乡伴文旅集团，实现整村规划运营。地方政府引入第三方公司乡伴文旅集团、将计家墩整村宅基地二十年的经营权出租给乡伴文旅集团，乡伴文旅在前期阶段对村庄的现状情况、总体定位、发展策略、功能分区等进行详细的调研梳理，并基于此负责村庄的策划、规划、实施及运营一体化等设计，以创新创客的民宿集群为载体、广聚人才、汇集资源，实施理想村项目、打造新乡村生活样板。乡伴文旅在获得房屋建筑经营权后将这些闲置的农房和宅基地通过改造之后变成独具特色的田园乡居民宿建筑群。作为一种乡村生活自居房，乡伴文旅以社区民宿的方式进行运营与管理，采用产权与使用权分离的方式，一次性销售20年的使用权和经营权，同时附赠民宿业主半亩田三年的使用权，由业主们在自留地上自行耕种，体验农耕劳作的乐趣。对于社区民宿的使用方式，乡伴文旅采用了自住和托管两种方式，长租业主们既可用于自己居住，也可托管给乡伴文旅当民宿出租，按短租房的形式出租给游客，获得的收益以6（业主）：4（托管方）的方式分成，通过托管合作的方式将业主的利益最大化。通过整村规划运营，有助于项目后期阶段设计、运营的稳步推进。
（3）打造创客民宿集群，丰富村庄产业业态。计家墩村通过结构化整合重新激活农村宅基地，以“乡村生活共创集群”为总体定位、以创新创客的民宿集群为载体，广聚人才、汇集资源，在保存村落原生肌理风貌的基础上，以优美的田园风光和江南水乡乡村资源为本底、植入符合乡村业态的特色产业，规划实施计家墩理想村项目，围绕“乡村+旅游”“乡村+农业”“乡村+民宿” “乡村+体育” “乡村+亲子” “乡村+康养”六大模式配套片区主导产业、特色产业及配套产业，发展乡村休闲旅游，涵盖30余类业态，其中特色民宿20余个，形成集聚民宿集群、特色餐饮、展览文化、手工体验等多种业态的乡村旅游综合体。
通过聘请著名设计师入驻进行项目设计，既提高民宿建筑品质、提升江南水乡风貌，也打造出村庄亮点、增加村庄吸引力，采用“民宿+”的运营模式，为游客带来沉浸式乡村体验。完善的产业业态、完备的现代设施、优美的民宿环境、悠远的水乡韵味，通过打造新乡村生活样板、创新乡村生活共创集群，让乡村产业可持续发展，提升乡村多元价值。